房屋買賣作為民生領域最大額的交易，長期以來，“居高不下”的中介費廣受詬病。近日，住建部、市場監管總局發布了《關于規范房地產經紀服務的意見》，涉及“合理確定經紀服務收費”的部分尤其引發市場關注， 房地產中介費用是否真的有望下降？

五一假期后，北京市朝陽區的王女士通過某中介平臺相中了一套心儀的二手住宅，臨近網簽，她卻產生了動搖。

(資料圖)

王女士 ：一套820多萬的房子，中介費用太高了。最低2.6%，也得21萬多，相當于夫妻倆一個人1年工資了。中介費加上裝修最便宜40多萬進去了，還不如買一個新的。新房沒有中介費。

最新數據顯示，北京市二手房掛牌量已突破11萬套，當前北京二手房交易占到房地產交易量80%以上，中介費都由買方承擔，而不少二手房交易都屬于置換，也就是“賣一買一”的連環單，高額中介費用便成了結結實實的的交易成本。準備從順義區搬到海淀區購房的張女士說：

張女士 ：第1套房子也是在中介機構買的，第2套也折扣比較少。交易成本完全就面向了消費者，大中介任何條款都言必稱是“公司規定”。連環單相當于第1套房子在5年內被收了兩次中介費。出租也是另外收錢的，利率不降，中介現在也很貴。

二手房買賣流程

記者走訪北京多家房產中介機構發現，首套房契稅1%，中介費甚至超過稅金的2倍。各家中介費參考定價基本是按成交價的2.2%收取居間服務費，用來服務房源搜索、簽約、貸款等事項，此外，再要另加0.5%的服務保障費。北京市房地產中介行業協會數據顯示，北京市3、4月二手房買賣網簽量分別為2.3萬套和1.4萬套。排名靠前的中介機構“鏈家”，3、4月同期分別成交9100多套和5000多套。鏈家2.6%-2.7%的中介費用，已基本接近二套房的契稅3%，朝陽區某門店的業務經理小程（化）介紹：

鏈家經紀人 ：二套房契稅是3%，如果在鏈家交易過房子或連環單，最低可以到2.35%。如果說不是連環單的話，那可能就得在2.7%的基礎之上申請打折。

北京市二手房市場地圖，鏈家貝殼app截圖

鏈家當前的中介市場執行費率

另一家中介機構“我愛我家”朝陽區東部某片區的一位經紀人小布（化）介紹，現在該公司二手房交易中介費可以執行到2.18%，連環單可降到1.8%上下。各家服務大同小異，“我愛我家”該片區主要面向300萬到500萬的剛需房產。

“我愛我家”經紀人 ：400萬的2.18%是八九萬，代理各種手續這都是費用，有沒有人說嫌這個貴，有啊

我愛我家的交易流程與收費標準

5月8號，住建部、市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，強調依法開展反壟斷調查，要求房產中介合理降費，引導交易雙方協商經紀服務費用。目前北京市場除了1%-3%的契稅稅金，短期看，中介費用依然是購房成本的大頭。房地產分析師張大偉認為， 缺乏市場競爭是高價中介費成立的主要原因 ：

張大偉 ：過去有可能房子20、30萬一套，中介費點算下來幾千塊錢。最近十幾年的時間，房地產翻了10倍、20倍的。中介服務沒有增加的情況下，中介的費用漲了太多。老百姓還是覺得中介費高，就是因為房源絕大部分還是在大中介。明碼標價的都不違規。但規模導致大中介缺乏市場競爭，是高價敏感的一個原因。

具體來看，一些中介往往對賣房者提出獨家代理售房要求，房源一旦被某中介拿下，便打上“獨家房源”“VIP服務”等標簽，成為牽制購房者的籌碼。以王女士購房經驗為例，她認為，動輒幾十萬的中介費用難以接受。

王女士 ：這一套房源就在他一家掛了，可是如果有500套房子都是所謂“獨家”， 涉不涉及壟斷 ？費用其實挺單一的，買下來如果出租，還要再向他交托管費。假如一套房子300萬，全款的人也是7萬塊錢的中介費。只付首付100多萬的人，同樣還是7萬多塊錢的中介費，壓力挺大。

本次兩部門發布的《意見》強調， 房地產經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用 。據了解，也有各類新機構正在加入中介行列，例如有一些網絡博主以購房指導的形式，帶貨中介服務；也不乏物業租售部重新整合，深耕片區。朝陽區望京一家物業單位的常先生注意到， 市場競爭可能會引起中介費用下降 ：

常先生 ：整個競爭也變得更加卷，可能會更低，這兩年興起的比如萬科的物業租售部、龍湖、中海這些大一點的物業公司都搞了租售中心。

雖然有多樣化力量參與，不過， 大平臺機構交易量占比高的局面，短期內仍不會發生大的轉變。 目前北京市場上，“麥田”房產的中介費可以到2.2%，“21世紀”的由于加盟店的模式成本可以下降一些，中介費可以執行到1.5%。而 擺脫大中介居間服務，經由個人成交的房屋還是少數 ，“我愛我家”朝陽區東部某片區的一位經紀人小布（化）介紹：

“我愛我家”經紀人 ：跳單的也很多，但單獨去找的話挺難找的，這么大的北京你也不知道哪個房子是什么樣，鏈家比我們還貴，但就我們兩家是大的公司。

對于大型中介機構降費難的根本原因，某網友購房互助群的群主曾先生解讀，前幾年樓市效益較好，各大中介機構不斷擴張，通過增加投入來拉高估值。當前成交量下降，中介費太高難以為繼。

購房群主曾先生 ：太高，2.7%，這么高不是因為說他服務質量多好，根本的原因在于它的成本太高，新房代理也干一個、包租業務也干一個、APP也要搞，弄個幾萬人團隊，成本能下得來嗎？

據了解，頭部中介機構的成交量占到二手房市場成交量的75%以上，那么， 《意見》中關于中介費用的下調是否真有空間呢？ 記者致電北京市市場監管局，熱線工作人員介紹：

北京市市監局熱線人員 ：目前沒有這方面的文件，后續如果有相應的配套，會在市局官方網站發出。

北京市房地產中介行業協會的工作人員介紹， 目前執行的2.7%行業參考價 ，也是一段時間以來博弈的結果，適應當前地方市場最新態勢的中介費用辦法，還有待進一步細化。

協會工作人員 ：后面是否會降，我沒法回答。本身是市場經濟，雖然指導性文件出了，降不降也得是看企業。早20年前咱們北京的中介費能到3%，現在已經是降過之后了。

這次兩部門發布的《意見》與此前二手房“帶押過戶”等政策的目的是一致的，都是要降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本。如何降低交易成本，實現市場良性循環？房地產分析師張大偉認為，現在“平臺、中介、代理”這三種不同功能全部聚集在中介機構，造成了由買家單邊付款的市場現狀。 要降低交易成本，首先要在市場機制層面，降低平臺控盤效應 ：

張大偉 ：雖說是市場行為，但規模較大，基本上一線城市和大部分二線城市房源還是賣家說了算。中介就占據了絕對優勢，他把控了房源，就好像法院打官司，不能一個律師你代理了原告，同時又代理了被告，存在著損害一方權益的可能性。買方又承擔了高房價，賣方的話又不用交中介費。所以出現呼聲。

張大偉認為，可以嘗試實行買、售雙方客戶各自都請經紀人，避免機構兩頭代理。

張大偉 ：現在中國其實雙邊代理，有點像古時候的那個媒婆，中介為了撮合交易，它必然會損害或者說必然沒有顧及一方的權益。要解決這個辦法的話，我覺得可以嘗試單邊代理，國外的叫單邊代理，只服務賣房子或只服務買方一方，會幫助一方盡力爭取更多的權益。單邊代理就是買賣雙方都交中介費，那這樣收費也毋庸置疑。

上海躍平律師事務所房地產領域律師杜躍平也認為，頭部中介機構高投入打造出來的市場優勢地位，不能濫用。所謂獨家銷售，應該標注獨家銷售簽約時間。

杜躍平 ：我們國家反壟斷法第十九條規定，超過50%的市場地位，占有市場1/2以上，首先它已經有了市場的支配地位。這樣的中介，不能發生濫用市場的支配地位，獨家市場銷售的行為應該在注意一個時間限制，比如說是三個月，一個季度。在目前在這一兩年大勢情況不太好的情況下，有時候部分學區房地區，部分豪宅房，有時會出現個別中介獨攬和控制哄抬的個別行為。

杜躍平介紹，本次兩部門《意見》細化落實中，可以進行部分限價試點，利用政府數據，減少中介控盤，試點簡化中介交易流程，作為降低交易費用的嘗試。

杜躍平 ：市場經濟的范圍之下，具體地方和區縣的價格管理部門或者是房地產交易管理部門，可以試行看看能不能找到一個相對好的中介費用的合理區間，降低降低交易費用。

杜躍平還解讀，當前，居民對房價預期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，需要降低交易成本，減少市場良性循環的障礙。

我們也看到，要實現房地產市場的良性循環和健康發展，有關部門除了對房產中介保持高壓監管態勢，還應進一步簡化房屋交易流程、降低交易門檻；而作為二手房交易中不可或缺的一環，房產中介應在優化服務內容和提高服務質量上下功夫。消除不合理成本，同時將合理的成本顯化出來，房地產經紀行業才能步入高質量發展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環才能實現。

記者：晨光

責編：遲翔宇

監制：劉螢螢