5月26日，北京、杭州兩地土地市場(chǎng)均迎來(lái)成交，核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，非核心區(qū)域地塊均以底價(jià)成交。其中，北京豐臺(tái)蒲黃榆地塊經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)后，由河北民企河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“河北鑫界”)旗下全資子公司溢價(jià)摘得，杭州蕭山北干西地塊則被杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“濱江集團(tuán)”)高溢價(jià)收入囊中。

【資料圖】

北京土地市場(chǎng)方面，最受關(guān)注的是位于南二環(huán)外約300米的豐臺(tái)區(qū)蒲黃榆地塊。該地塊吸引了河北福鑫等6家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)線上報(bào)價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后，最終由河北鑫界全資子公司福鑫(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以10.476億元競(jìng)得，溢價(jià)率16.4%，住宅部分樓面價(jià)約6.22萬(wàn)元/平方米。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，蒲黃榆地塊憑借突出的區(qū)位條件受到市場(chǎng)高度關(guān)注。從出讓節(jié)奏來(lái)看，該地塊自預(yù)申請(qǐng)至正式掛牌僅隔一日，隨后迅速定檔現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，如此高效的推進(jìn)速度，反映出其受關(guān)注程度非同一般。

資料顯示，蒲黃榆地塊體量較小，用地面積約0.98公頃，規(guī)劃建筑面積約1.98萬(wàn)平方米，項(xiàng)目限高45米，容積率2.02。張凱表示，該項(xiàng)目距離地鐵5號(hào)線與14號(hào)線蒲黃榆站約300米，周邊商業(yè)、教育、生態(tài)等配套較為成熟，適宜規(guī)劃低密度大戶型產(chǎn)品，預(yù)計(jì)可提供90套至100套住宅。

但地塊開(kāi)發(fā)亦存在一定約束條件。張凱表示，該項(xiàng)目規(guī)劃中包含一條需向社會(huì)開(kāi)放的11米寬街坊路，將在一定程度上侵蝕可建面積，間接推高有效容積率，并對(duì)居住體驗(yàn)形成制約。此外，該項(xiàng)目還需配建3000平方米派出所并無(wú)償移交，也構(gòu)成拿地隱性成本。

值得關(guān)注的是，本次拿地主體背后的河北鑫界曾于2024年搖中東城區(qū)金魚(yú)池地塊，彼時(shí)溢價(jià)率達(dá)到25%。不過(guò)，該項(xiàng)目至今尚未傳出實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)展。

與核心區(qū)域熱度形成對(duì)比的是，北京順義高麗營(yíng)組合地塊以底價(jià)8.39億元出讓。

張凱表示，該地塊雖具備低密屬性，容積率僅1.2，很可能以4層至6層洋房為主，甚至不排除出現(xiàn)疊拼產(chǎn)品，但地處北六環(huán)外，交通、商業(yè)及醫(yī)療配套相對(duì)薄弱，未來(lái)產(chǎn)品定價(jià)與市場(chǎng)支撐面臨挑戰(zhàn)。

杭州土地市場(chǎng)方面，同樣呈現(xiàn)明顯冷熱分化態(tài)勢(shì)。其中，西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘低密宅地由一家房企以底價(jià)12.07億元摘得。該地塊容積率僅1.2，并具備一定山景資源。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然該地塊具備自然景觀優(yōu)勢(shì)，但地塊緊鄰的山坡有較多丘壟，開(kāi)發(fā)難度與成本的不確定性成為顯著制約因素，導(dǎo)致房企參拍意愿相對(duì)有限。

相比之下，蕭山北干西地塊競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。該地塊吸引了多家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià)后，最終由濱江集團(tuán)以24.30億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)28419元/平方米，溢價(jià)率42.09%。

回顧5月份杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)，高院生表示，未來(lái)科技城等核心區(qū)地塊溢價(jià)率均超過(guò)30%，熱度較高，而轉(zhuǎn)塘、臨平等外圍板塊則表現(xiàn)平穩(wěn)。

“這清晰表明，房企正持續(xù)向去化確定性強(qiáng)、安全邊際高的核心資產(chǎn)集中。”高院生表示，在行業(yè)進(jìn)入慢周期的背景下，唯有兼具核心地段與產(chǎn)品力的項(xiàng)目，才能具備穿越周期的能力。